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多位一線(xiàn)大區的經(jīng)理證實(shí)，新政落地后首周的咨詢(xún)量、帶看量確實(shí)成倍增長(cháng)，但實(shí)際流動(dòng)性并沒(méi)有解決。
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記者丨王寅浩
掛牌量激增、網(wǎng)簽量卻保持平穩；帶看量倍增、現場(chǎng)成交量卻未能保持首日的高“下定”……
“認房不認貸”在北京落地首周后，北京商報記者走訪(fǎng)市場(chǎng)、頭部機構、對話(huà)一線(xiàn)經(jīng)紀人與購房者發(fā)現，在過(guò)去的一周里，北京二手房的日均網(wǎng)簽量304套，與新政前持平，前5天的現場(chǎng)成交確實(shí)出現4500套左右的高量，但卻呈現出逐日大幅下滑的趨勢。掛牌量更是猛增了6000-8000套。
不少小業(yè)主與購房者、經(jīng)紀人對市場(chǎng)的判斷存在較大分歧，部分置換需求的賣(mài)家卡在了“變成首套房”的路上。
網(wǎng)簽：日均成交304套，
與新政前持平
盡管不斷有“小業(yè)主提價(jià)”、市場(chǎng)火熱的消息傳出，但“認房不認貸”落地第一周的北京二手房市場(chǎng)，在兩大頭部機構一線(xiàn)經(jīng)紀人看來(lái)，更多的是平穩。
來(lái)自諸葛找房提供的網(wǎng)簽數據顯示，“認房不認貸”落地首周前6天，北京二手房網(wǎng)簽量1824套，日均成交304套，與8月每周的日均成交比，大致相當。
這個(gè)數據并不意外。二手房從交易下定金、簽合同到網(wǎng)簽間的時(shí)間差，讓新政的效應并沒(méi)有那么快體現在網(wǎng)簽上。但從機構提供給北京商報記者前5天的實(shí)際“下單”量看，5天共計4500套的門(mén)店預定量確實(shí)“猛增了一把”。
“但這些預定不會(huì )一下子轉化成網(wǎng)簽，個(gè)體周期不同，消化也不同?！蹦愁^部機構信息部負責人透露，從目前后臺數據看，訂單轉網(wǎng)簽的周期在今年3月后不斷被拉長(cháng)，2個(gè)月算比較快的，一旦涉及連環(huán)單，數據轉化的周期則無(wú)法確認。
據他透露，目前首周下定的客戶(hù)，多為老客戶(hù)轉化，相當于“等著(zhù)松綁政策落地”的那批人，在這部分人群中，八成以上屬于置換需求，其中絕大部分需要置換的房源由于上半年的市場(chǎng)過(guò)差，并沒(méi)有完成置換?！罢f(shuō)白了，他們都要先把手里的房子賣(mài)出去，變成首套房?！?/p>
但多位一線(xiàn)大區的經(jīng)理證實(shí)，新政落地后首周的咨詢(xún)量、帶看量確實(shí)成倍增長(cháng)，但實(shí)際流動(dòng)性并沒(méi)有解決，在這樣的情況下，訂單轉化的周期無(wú)法估量?！昂孟⒕褪?，無(wú)論轉化周期有多久，至少大家還是出手了，二手房和新房不同，違約成本比較高，所以后期的轉化大部分屬于時(shí)間和置換者的成本考量問(wèn)題?！?/p>
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，通常來(lái)看，網(wǎng)簽數據具有滯后性，因此短期內尚不能看出數據端的變化，預計9月在成交數據上將會(huì )有所顯現。而從市場(chǎng)先行指標情緒指數來(lái)看，9月1日北京官宣執行“認房不認貸”政策后，市場(chǎng)情緒獲得明顯提振，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，第36周（8月28日-9月3日）北京市場(chǎng)情緒指數達到-0.69，較前一周上升0.17，扭轉了下降的態(tài)勢。
根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月，重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數為-0.78，較上月下降0.05，連續6個(gè)月回落，處于觀(guān)望區間低位，接近低迷區間邊界。8月市場(chǎng)情緒指數幾近觸底，達到近年來(lái)的低谷，8月下旬以來(lái)，住建部等多部門(mén)接連祭出救市大招，包括統一下調首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房貸利率等，北上廣深以及成都、長(cháng)沙、武漢、佛山等核心一二線(xiàn)城市相繼官宣執行“認房不認貸”政策，樓市松綁政策小高峰到來(lái)，市場(chǎng)即將邁入復蘇周期。市場(chǎng)情緒目前已經(jīng)降至歷史低谷，預計下月有望迎來(lái)觸底反彈。
價(jià)格：“‘認房不認貸’后，
中介還給我降價(jià)120萬(wàn)”
但置換者在這個(gè)時(shí)候，也表現出了自己的糾結。
1030萬(wàn)元，兩周內可賣(mài)。當樓下的頭部中介給寧文報出這個(gè)價(jià)格，寧文直接掛了電話(huà)。
寧文的房子位于北京市東城區的和平里，雖然教育配套在和平里處于末尾，但2007年的房子放在老破小林立的和平里，也屬稀缺，89平方米的西南兩居室，也算三口之家核心區不錯的配置，加上多校劃片后和平里的強勢，怎么看都算是個(gè)不錯的房源。
這次換房用寧文自己的話(huà)說(shuō)，屬于“被動(dòng)換房”，公司搬家，大廠(chǎng)每天加班到11點(diǎn)，確實(shí)通勤時(shí)間吃不消，加上沒(méi)娃，留個(gè)東城排名前列的學(xué)區房沒(méi)啥用。
寧文在“認房不認貸”前曾經(jīng)掛過(guò)一次，1150萬(wàn)是當時(shí)這個(gè)報價(jià)1030萬(wàn)的經(jīng)紀人給出的建議價(jià)，小區里其他兩套同戶(hù)型、樓層、裝修均不如自己的，中介給這兩套的建議是1100萬(wàn)。
在“認房不認貸”后，再次掛牌建議價(jià)格被直接降了120萬(wàn)，寧文確實(shí)難以接受。一方面，1000萬(wàn)是寧文三年前買(mǎi)這套房子的總成本，因為是二類(lèi)經(jīng)適房，當時(shí)的稅費成本占了一大塊。另一方面，在寧文的理解中，“認房不認貸”在北京全量執行，意味著(zhù)政策底已經(jīng)來(lái)臨，市場(chǎng)底應該隨之而來(lái)。
在陳霄看來(lái)，想要賣(mài)掉房子的多為改善型客群，在成交上遇阻，可能是接盤(pán)的剛需群體不足，同時(shí)，居民預期收入也是影響這部分客群入市信心的重要因素。不可否認的是，這一波救市政策的推出確實(shí)大大提振了市場(chǎng)信心，帶動(dòng)需求入市，“金九銀十”行情可期。市場(chǎng)的全面復蘇還要綜合宏觀(guān)經(jīng)濟、就業(yè)形勢、居民收入等多方面來(lái)看，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步邁入復蘇周期，全面恢復仍需要一段時(shí)間。
掛牌量：猛增6000-8000套，
帶看猛增、關(guān)鍵是本周末
但這位報出1030萬(wàn)的經(jīng)紀人認為自己的理由十分充足：一周內掛牌量增加了6000-8000套，不但網(wǎng)簽沒(méi)有變化，實(shí)際成交量也沒(méi)有出現所謂的暴增。
知情人士證明了這6000-8000套的掛牌量。據了解，之所以是個(gè)區間，是因為大批量的房源上線(xiàn)，存在個(gè)別審核問(wèn)題，其中，近半數是房齡在20年內的房源，五分之一為120平方米的改善型戶(hù)型。來(lái)自某頭部中介的摸底，大部分此類(lèi)房源的掛牌都是出于置換需求?！罢f(shuō)白了，就是想把自己變成首套房?！?/p>
但并非掛牌就能賣(mài)出去，即便是房齡比較新、戶(hù)型比較合適的。
合碩機構首席分析師郭毅總結了三點(diǎn)目前市場(chǎng)走得比較好的房源：一是城六區位置比較好的，大興、房山、門(mén)頭溝、通州、昌平幾個(gè)區域尚處于個(gè)別板塊恢復的進(jìn)程中，例如大興西紅門(mén)、昌平回龍觀(guān)等；第二就是有比較大政府規劃的板塊，如地鐵、教育等；第三是買(mǎi)方比較理性，價(jià)格定位清晰，認清市場(chǎng)行情，不會(huì )趁機漲價(jià)，理性賣(mài)房的。
“現在要看9號、10號這個(gè)周末能不能有明顯的增量?！鄙鲜鼋?jīng)紀人也認為，即便本周成交抬頭，也無(wú)法支持小業(yè)主的高報價(jià)，畢竟和庫存量的高企與掛牌量的猛增比，稍微抬點(diǎn)頭的交易并沒(méi)有可比性。
對于經(jīng)紀人的這個(gè)說(shuō)法，寧文一半認可，一半不認可。認可的是掛牌猛增并不利于“賣(mài)上價(jià)”，不認可的是自己在政策松綁之后反而需要降價(jià)10%才能掛牌。
“經(jīng)紀人反復強調2周就能賣(mài)，但與價(jià)格比，周期我并沒(méi)有那么急迫?！睂幬恼J為經(jīng)紀人給出的1030萬(wàn)元，更多是為了快速成交，但這樣一來(lái)反而自己的利益得不到保護。畢竟自己是同價(jià)格置換，買(mǎi)房那邊并沒(méi)有降價(jià)。
寧文的心態(tài)在小業(yè)主方面并不是個(gè)例。
陳霄提示，在“認房不認貸”政策落地后，對市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，就是一部分急于抓住政策紅利賣(mài)一買(mǎi)一的購房者，這部分群體會(huì )先將手頭的房源掛牌出售，甚至不排除為了加速賣(mài)出而采取降價(jià)出售的行為，此時(shí)，剛需房源供給獲得補充，帶動(dòng)剛需購房者入市，這也就是導致性?xún)r(jià)比較高的房源大量成交的原因。另一方面，在這部分群體出售掉手上的房源后，可能會(huì )選擇購置改善型住宅，以首套房的首付比例標準來(lái)購入新房，減輕了首付資金壓力。
但目前看，小業(yè)主與購房者之間的心理預期存在較大的分歧，一如郭毅等業(yè)內專(zhuān)家提示的，置換需求在這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，要判斷好一個(gè)合適的價(jià)格，切勿幻想漲價(jià)，最終耽誤自己的置換。
編輯丨汪乃馨
圖片丨北京商報、視覺(jué)中國、壹圖網(wǎng)
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