北京首批公示的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權用于建設租賃住房項目名單正浮出水面。北京商報記者從北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)發(fā)布的信息獲悉，萬(wàn)科聯(lián)手天恒擬入股瀛海鎮租賃住房項目，這是一塊集體經(jīng)營(yíng)性建設用地作為租賃房建設的項目。未來(lái)，萬(wàn)科、天恒如何與農村集體經(jīng)濟組織共同開(kāi)發(fā)租賃項目且突破租賃市場(chǎng)投資回報率低、周期長(cháng)等難點(diǎn)，頗受市場(chǎng)關(guān)注。
牽手天恒聯(lián)合入股
據北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)日前發(fā)布的《北京市大興區集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權作價(jià)入股建設租賃住房意向書(shū)公示》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公示》）顯示，北京萬(wàn)科天恒產(chǎn)城建設有限公司擬出資入股瀛海鎮租賃住房項目，持股比例為49%，剩余51%將由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有。
據了解，早在3月6日，瀛海鎮租賃住房項目曾公示協(xié)議出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權建設租賃住房的意向書(shū)，該意向書(shū)信息顯示，擬用地者為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司。根據《公示》內容，該地塊土地面積9.8萬(wàn)平方米，規劃控制建筑規模15.6萬(wàn)平方米。4月9日，該官網(wǎng)信息進(jìn)一步顯示，北京萬(wàn)科天恒產(chǎn)城建設有限公司擬出資價(jià)款約15.86億元，購入該項目49%的股權，按照出資價(jià)款計算，樓面單價(jià)10146元/平方米，擬入股年限為70年。
北京商報記者從北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)查詢(xún)得知，北京萬(wàn)科天恒產(chǎn)城建設有限公司于今年1月成立，北京天恒建設集團有限公司是企業(yè)法人，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司則是法人股東。有行業(yè)人士從企業(yè)基本信息判斷，天恒與萬(wàn)科的此次聯(lián)手或是專(zhuān)門(mén)為入股該地塊建設而準備的。
此外，該項目持股比例51%的北京匯瀛恒業(yè)有限公司是大興區瀛海鎮集體持股企業(yè)，為北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司的惟一股東。
值得一提的是，在更早之前的3月6日，北京市國土資源局大興分局官網(wǎng)發(fā)布了《大興區協(xié)議出讓集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權建設租賃住房意向書(shū)公示》，除了萬(wàn)科天恒目前擬入股的瀛海鎮租賃住房項目外，另有三宗其他地塊也公布了信息，其中，黃村鎮狼垡集體租賃住房項目的擬用地者為北京興業(yè)利嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；西紅門(mén)鎮3號地C地塊集體租賃住房項目的擬用地者為北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；舊宮鎮集體土地建設租賃住房項目的擬用者為北京文心萬(wàn)業(yè)文化體育產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）。這也是北京市首批公示的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權用于建設租賃住房項目。
自由發(fā)揮余地少
根據北京市住建委日前發(fā)布的信息，為了盡快實(shí)現2017-2021年共建設50萬(wàn)套租賃住房的目標，今年北京市將繼續供應集體土地200公頃用于租賃租賃房建設，而在2017年北京市已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項目，主要涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個(gè)區，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬(wàn)平方米。在這一大動(dòng)作的背后是北京市去年提出的《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。
雖然已經(jīng)確定了出讓地塊、面積甚至套數，但是誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)、如何操盤(pán)等實(shí)踐的案例卻并未實(shí)現，因此萬(wàn)科天恒聯(lián)手入股瀛海鎮租賃住房項目事件本身備受關(guān)注。值得一提的是，從2011年4月，北京市已開(kāi)始試水利用集體土地建設公共租賃住房的試點(diǎn)申請，去年5月位于海淀區的唐家嶺集體建設用地建設的租賃住房項目啟動(dòng)了選房，不過(guò)這一類(lèi)租賃住房是面向保障房家庭的公租房項目，因此更具市場(chǎng)化特點(diǎn)的瀛海鎮租賃住房項目未來(lái)將面臨何種市場(chǎng)態(tài)勢，萬(wàn)科天恒等入股企業(yè)又將如何運營(yíng)也頗受關(guān)注。
針對這一問(wèn)題，萬(wàn)科方面向北京商報記者表示，項目規劃將由政府統一設計評標。也有業(yè)內人士向北京商報記者表示，萬(wàn)科近期啟動(dòng)了北京市首個(gè)出讓的全自持地塊項目的預租，雖然項目類(lèi)型不一，但是該公司積累的運營(yíng)經(jīng)驗將會(huì )對未來(lái)的項目起到借鑒作用。
據悉，翡翠書(shū)院被定位于萬(wàn)科中高端租賃住房，從目前項目透露出來(lái)的租金信息看，90平方米的三居室月租金約為1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，180平方米的四居室月租金約為3萬(wàn)-4萬(wàn)元，且項目精裝修交付，會(huì )配備一部分家電產(chǎn)品。
不過(guò)，有不愿具名的行業(yè)觀(guān)察人士向北京商報記者分析稱(chēng)，和全自持地塊項目相比，集體建設用地的租賃項目可能自由發(fā)揮余地并不多。因為《意見(jiàn)》中，對于此類(lèi)地塊的配套、居住設計、租金和租期等都提出了詳細要求，例如，《意見(jiàn)》要求集體土地建設的租賃住房需要配置必要的醫療、教育等居住公共服務(wù)設施。更重要的是，房屋套型結構和面積標準可結合區域實(shí)際情況，按照市場(chǎng)需求進(jìn)行規劃、設計和建設，同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房。
另外，在租金方面，《意見(jiàn)》要求，集體租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場(chǎng)需求等因素，并參考周邊市場(chǎng)物業(yè)水平，與房屋租賃市場(chǎng)接軌。在租期上，鼓勵簽訂長(cháng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)十年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于三年。但如果承租人要求承租三年或以?xún)鹊?，出租機構不得拒絕。
短期盈利難度大
即便提出了租金一次性交付十年且租金水平并不低，但是萬(wàn)科方面曾對外表示，翡翠書(shū)院的回報率并不高。更有數據顯示，按照平均年租金為2000-2400元/平方米計算，如果該項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億-3.28億元之間，十年租金收入為27.3億-32.8億元之間。這意味著(zhù)萬(wàn)科翡翠書(shū)院項目投資回報周期至少在十年以上。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，對于開(kāi)發(fā)商而言，一次性收的十年租金其實(shí)就相當于買(mǎi)房人的一筆“首付”，目前還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商能靠一筆“首付”實(shí)現項目的現金流回正。在這種情況下，萬(wàn)科翡翠書(shū)院想要盈利難度大。
實(shí)際上，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長(cháng)一直是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要痛點(diǎn)。值得一提的是，對于集體土地建設租賃住房，目前北京市正在完善資金支持等配套舉措，包括國家開(kāi)發(fā)銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點(diǎn)已出具貸款方案，可向符合銀行評級條件的農村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營(yíng)公司提供長(cháng)期、足額貸款。
其中一家試點(diǎn)銀行方案顯示，貸款利率根據項目和資金市場(chǎng)情況適當浮動(dòng)，貸款期限最長(cháng)25年，還本付息計劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。
有業(yè)內人士分析認為，集體土地建設租賃房可以提供銀行貸款的政策，對于萬(wàn)科天恒等參與這類(lèi)項目的房企而言，是一大利好。前期銀行貸款在很大程度上可以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的成本投入問(wèn)題，同時(shí)，長(cháng)期的足額貸款也為開(kāi)發(fā)企業(yè)緩解了租賃住房投資回報周期較長(cháng)的難點(diǎn)。
此外，金融資本介入租房市場(chǎng)也給了開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的信心。以萬(wàn)科翡翠書(shū)院項目為例，2017年5月，萬(wàn)科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬(wàn)科永豐18號地塊開(kāi)發(fā)建設。其中北京萬(wàn)科出資11.95億元，其他4家法人出資總額為41.9億元。這筆53.8億元的私募基金可以代替自有資金投入。
數據顯示，長(cháng)租公寓的長(cháng)期盈利目標為6%左右,但大多數項目的回報率現階段看則只能在1%-3%徘徊。此前萬(wàn)科管理層曾透露，萬(wàn)科通過(guò)拿地蓋房子帶來(lái)的租金回報率只有3%，再算上稅收后最終租金回報率只有2.4%。對此，專(zhuān)家分析，集體租賃住房收益有望超過(guò)該回報率，但對于多數進(jìn)軍租賃住宅的企業(yè)而言，短期盈利難度很大，還需要政府的稅收減免?，F階段目標是把產(chǎn)品做好，未來(lái)一旦形成規模后，盈利性?xún)r(jià)值才會(huì )顯現出來(lái)。
北京商報記者 董家聲 彭耀廣/文
關(guān)鍵詞：
