“這幾天已經(jīng)接待了幾十家媒體了。”站在項目展示廳里的張建偉一邊說(shuō)著(zhù)，一邊熟練的點(diǎn)擊著(zhù)手中的電子控制終端，展廳中的電子屏也隨之變化著(zhù)。“不單是你們媒體，我身邊的同學(xué)、家人也都在電話(huà)和微信問(wèn)我這個(gè)項目的租金是咋回事”。
實(shí)際上，在一則“90平方米10年租金180萬(wàn)元”的消息刷爆朋友圈之前，作為萬(wàn)科翡翠書(shū)院的產(chǎn)品主管，張建偉也想不到這個(gè)項目會(huì )受到如此關(guān)注。
而面對萬(wàn)科長(cháng)租項目高租金“打劫”租房客以及有可能拉高整個(gè)市場(chǎng)租金的指責，張建偉則顯得有些無(wú)奈。“我們這個(gè)項目定位高品質(zhì)租賃社區，主要客戶(hù)群是周邊海淀多個(gè)科技園區的大量互聯(lián)網(wǎng)科技精英，和市場(chǎng)面上提供給剛需的普通租賃住房并不是同類(lèi)產(chǎn)品。同時(shí)，項目總投資160億元，即便是這個(gè)租金，滿(mǎn)租的情況下，目前的項目回報率也只有2%，說(shuō)我們‘打劫’確實(shí)不合適”。
此外，有業(yè)內人士指出，萬(wàn)科在這件事上頗有點(diǎn)“躺槍”的味道，該項只有1000多套，占整個(gè)租房市場(chǎng)的比例遠不及1%，對市場(chǎng)整體租金影響非常有限。“萬(wàn)科翡翠書(shū)院的租金確實(shí)不低，之所以引發(fā)這么大關(guān)注，主要還是大家對于房租快速上漲的擔心，即買(mǎi)不起后又租不起。畢竟北京這樣城市，租金已經(jīng)不便宜了，尤其是在安全隱患大排查大清理大整治專(zhuān)項行動(dòng)后，整體租金又有所上漲。但需要指出的是，萬(wàn)科這個(gè)租賃項目是純商業(yè)的高端產(chǎn)品，并不是保障性質(zhì)的租賃住房，和目前政府大力發(fā)展的保障性租賃住房是兩碼事。同時(shí)，這個(gè)項目也不是給剛畢業(yè)的職場(chǎng)新人準備的，拿還租著(zhù)單間、小一居的客戶(hù)，對標這個(gè)項目的租金，肯定是讓人覺(jué)得貴，但對于項目周邊很多科技公司的中高層來(lái)說(shuō)，這個(gè)租金還是可以接受的”。
北京一科技公司資深員工也對《證券日報》記者表示，“包括騰訊、百度、網(wǎng)易、聯(lián)想、滴滴、華為在內，成百上千家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在海淀北邊的幾個(gè)科技園里。拿百度來(lái)說(shuō)，他們在海淀這邊總監級的員工就有上千人，年薪都在300萬(wàn)元以上，加上公司給的租房補貼，1.5萬(wàn)元或者3萬(wàn)元租一個(gè)單位旁邊的高品質(zhì)住宅，對于很多沒(méi)有北京購房資格或者缺碼額外房票的互聯(lián)網(wǎng)公司中高層來(lái)說(shuō)，是會(huì )考慮的”。
記者在現場(chǎng)也看到，雖然剛剛宣布預租，但在非休息日的上午，該項目售樓處已有多組客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)。
不過(guò)，上述業(yè)內人士也指出，萬(wàn)科當初以109億元的高地價(jià)拿到這個(gè)項目時(shí)，政策的管控的力度還沒(méi)有這么大，成本壓力也是萬(wàn)科將其打造為高端項目的原因之一，進(jìn)而導致了高租金的出現。但這只是個(gè)案，是其獨特的區位和一些歷史因素造成的，也只有萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭，才有資格和實(shí)力去搞這種帶點(diǎn)實(shí)驗性質(zhì)的項目。
高租金引爭議
上周，萬(wàn)科推出北京市首個(gè)全自持項目翡翠書(shū)院，作為面向大中關(guān)村地區科技人才的高品質(zhì)租賃社區，翡翠書(shū)院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶(hù)型，后者的實(shí)際使用面積在220平方米左右。
《證券日報》記者了解到的出租方案顯示，該項目90平方米三居室的月租金在1.5萬(wàn)元—1.8萬(wàn)元之間，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬(wàn)元—4萬(wàn)元之間，具體的租金差別主要體現在樓層及租住年限上。
“目前的單次租約最長(cháng)是10年，起租期是3年，不管簽約幾年，期間租金都是不變的，但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠書(shū)院的銷(xiāo)售人員表示，“現在是預租階段，客戶(hù)有意向的只需要在銀行卡內凍結20萬(wàn)元資金，這筆錢(qián)萬(wàn)科也不拿，且客戶(hù)會(huì )收到相應的利息”。
根據日前北京市規劃國土委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，一方面明確鼓勵集體租賃住房簽訂長(cháng)期住房租賃合同，另一方面，也要防范變相對外出售或以租代售，杜絕變相開(kāi)發(fā)建設成小產(chǎn)權。因此，政策規定租房單次租期不得超過(guò)10年。
而以最長(cháng)的10年租期計算，翡翠書(shū)院90平方米三居室的租金最低也要180萬(wàn)元，對比周邊住宅當下的租金，翡翠書(shū)院確實(shí)顯得鶴立雞群。
對此，萬(wàn)科方面表示，項目租金相對較高，一方面是翡翠書(shū)院為高品質(zhì)全自持項目，目標客戶(hù)群主要是周邊的高科技公司精英，另一方面，客戶(hù)可以提前鎖定價(jià)格，不用承擔通貨膨脹帶來(lái)的市場(chǎng)租金上漲，且由于租期內恒定租金不上漲，越往后實(shí)際支付的貨幣成本會(huì )大大下降。當然，公司在成本上的壓力，也對最終定價(jià)有著(zhù)很大影響。
市場(chǎng)存多重需求
實(shí)際上，雖然處于北五環(huán)外，但翡翠書(shū)院卻身處“中國硅谷”的核心區，其距中關(guān)村13公里，距IT界新“宇宙中心”后廠(chǎng)村路更是不足6公里，周邊聚集了大量的中國頂級互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)人才。
而這些學(xué)歷高、收入好的人群，對居住品質(zhì)顯然有著(zhù)一定的要求，但大中關(guān)村地區市場(chǎng)上供應的出租房屋多為老舊住宅，租房體驗不夠稱(chēng)心。即便是有一些長(cháng)租品牌開(kāi)設的公寓，也由于多數是廠(chǎng)房或商業(yè)寫(xiě)字樓改造而來(lái)，戶(hù)型面積較小、居住密度大，無(wú)法滿(mǎn)足租賃市場(chǎng)的多層次需求。
北京萬(wàn)科正是瞄準了租房市場(chǎng)的痛點(diǎn)和空白，將翡翠書(shū)院打造成一個(gè)高品質(zhì)、改善型、更安全、可供一家人穩定長(cháng)期租住的項目。
翡翠書(shū)院相關(guān)負責人介紹，“翡翠系”是萬(wàn)科高端住宅系列。根據目前的規劃，翡翠書(shū)院將采用低密社區建造方式，建筑質(zhì)量、戶(hù)型設計、裝修設計都將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標準來(lái)建設。“物業(yè)最差也是萬(wàn)科自己的，不排除會(huì )引進(jìn)更為高端的物業(yè)服務(wù)公司，我們的最終目的是為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)和配套服務(wù)”。
《證券日報》記者在現場(chǎng)也看到，該項目的綜合容積率為1.78，絕大部分為3層至8層的低密度板樓。配備中央空調、新風(fēng)系統、全屋凈水系統和智能語(yǔ)音家居產(chǎn)品的疊拼精裝修交房標準，讓客戶(hù)可以直接入住。而這與人們傳統印象中的租賃住房完全不同。
萬(wàn)科相關(guān)負責人也表示，該項目對標的是海淀北部如園及壹號院這類(lèi)的區域豪宅，而這些樓盤(pán)目前的二手房單價(jià)已在10萬(wàn)元/平方米之上。
同時(shí)，海淀北部科技園里的大量互聯(lián)網(wǎng)科技精英，亦有不少是“新北京人”，雖然收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無(wú)法在北京買(mǎi)房，或者只能在遠離工作地點(diǎn)、價(jià)格較便宜的地方買(mǎi)房，導致上下班通勤時(shí)間超長(cháng)。
而根據萬(wàn)科與騰訊今年聯(lián)合舉行的“居住夢(mèng)想”主題調研顯示，在這一區域內，目前有超過(guò)八成的受訪(fǎng)對象對目前居住情況表示不滿(mǎn)足。對他們而言，最重要的居住夢(mèng)想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養老配套全。其中，超過(guò)一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區。
“目前我們已經(jīng)和包括小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內的70多家公司簽署了合作協(xié)議，以方便他們的員工優(yōu)先選房，并在租金等方面給與適當的優(yōu)惠”。萬(wàn)科上述相關(guān)負責人稱(chēng)。
高成本下NOI不超3%
實(shí)際上，萬(wàn)科之所以將翡翠書(shū)院建設成高端社區，與該項目的建設成本也有著(zhù)很大的關(guān)系。
2016年年末，在多家房企均選擇100%自持后，萬(wàn)科通過(guò)遞交投報的高標準商品住宅建設方案，才最終以109億元拿下了翡翠書(shū)院的項目用地。
“地價(jià)109億元，機上資金和建安成本50億元，目前的總成本已經(jīng)高達160億元，這還沒(méi)有考慮到配套、長(cháng)期經(jīng)營(yíng)成本以及維新成本等，即便是按現在的租金定價(jià)，滿(mǎn)租且租金能穩步上漲的理想條件下，項目NOI(凈營(yíng)運收入)回報率不超過(guò)3%，對企業(yè)而言利潤及其微博，相比其他項目可以說(shuō)是不掙錢(qián)的。”萬(wàn)科方面表示。
同時(shí)，張建偉還向記者透露，“目前項目對客戶(hù)還沒(méi)有貸款上的金融支持，當下的方案還是需要客戶(hù)全款支付租金。此外相關(guān)部門(mén)也來(lái)做過(guò)調研，包括未來(lái)項目是否能做證券化的嘗試，但目前沒(méi)有給最終的結果”。
“翡翠書(shū)院主要是服務(wù)高端客戶(hù)，這些客戶(hù)資源我們如果能有效利用，可以給公司帶來(lái)很多其他方面的收益”。翡翠書(shū)院相關(guān)負責人也坦言，“作為首個(gè)全自持項目，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)全新事物，需要做很多探索和嘗試，難度不小。做好翡翠書(shū)院項目是響應政府推動(dòng)‘租購并舉’的重要舉措，也是萬(wàn)科積極履行社會(huì )責任的應有之舉，必須做好這一項目，開(kāi)好這個(gè)頭。同時(shí)，萬(wàn)科也看好這一全自持項目70年的長(cháng)期運營(yíng)前景，將通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)的不斷創(chuàng )新探索，確保項目盈虧平衡。在以市場(chǎng)機制推動(dòng)租購并舉的過(guò)程中，希望社會(huì )各界給與更多的理解和支持”。
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